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Como investir em Fundos de Investimento Imobiliário? Quais os riscos? É um bom momento?

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O rendimento dos Fundos de Investimento Imobiliário vem de aluguéis; no caso, de imóveis, como o nome sugere. São, portanto, lastreados em empreendimentos como prédios comerciais, shopping centers, hospitais e outros de grande porte. A distribuição da remuneração se dá através dos resultados desse fundo: o pagamento dos aluguéis das unidades do empreendimento ou a venda de cotas do empreendimento.

A maneira mais fácil de investir em um Fundo Imobiliário é ser cliente de uma corretora, pois as suas cotas são negociadas na bolsa ou no mercado de balcão, e verificar com o profissional que o atender quais são as melhores opções. A compra de cotas pode ser feita através do próprio home broker da corretora. Os custos são as taxas de corretagem, as taxas de administração e o Imposto de Renda (há isenção sobre os aluguéis distribuídos pelo fundo).

Você adquire certo número de cotas de um fundo imobiliário e elas remuneram seu investimento baseadas nos aluguéis acordados por durante um período de tempo, normalmente corrigidos pela inflação. As cotas variam de preço para cima e para baixo de acordo com o que o mercado está disposto a pagar por elas. Enquanto a remuneração é a parcela “renda fixa” desse tipo de investimento, o valor das cotas pode ser considerado a parcela “renda variável”.

RISCOS

Consideradas estas características, não é muito difícil deduzir quais são os riscos de um fundo como este.

Se o empreendimento ou os empreendimentos tiverem baixa procura tanto para compra quanto para aluguel, o fundo correspondente terá baixo rendimento.

Se, com isso, for necessário abaixar o valor dos aluguéis, o fundo também terá um rendimento abaixo da expectativa.

Em uma situação de crise, mesmo com diversos contratos de aluguel fechados ou diversas unidades vendidas, os clientes podem se tornar inadimplentes. Como o rendimento vem do pagamento dessas partes envolvidas, o desempenho do fundo também pode cair nesse cenário.

Imagine a situação de risco de um fundo baseado em um único grande imóvel alugado para um único grande inquilino: é a famosa situação em que se coloca todos os ovos em uma única cesta. Se esse imóvel for atingido por uma enchente ou outra tragédia natural ou se o inquilino decide mudar de imóvel a remuneração do fundo está perdida ao menos temporariamente ou tempo suficiente para fazer o desempenho cair preocupantemente.

É o caso de construções muito específicas, como hospitais.

Também há o risco de gestão: se a empresa que vai executar a obra não cumprir prazos e critérios de qualidade, por exemplo.

Cada fundo, individualmente, apresenta riscos desse tipo em maior ou menor grau e para entendê-los o investidor precisa ler com muita atenção o prospecto da operação a fim de saber onde está se metendo e, dessa maneira, dimensionar quanto do montante disponível irá alocar para isso ou mesmo se realmente irá fazer isso.

Existem também riscos envolvendo a liquidez desses fundos. Se o investidor decidir vender uma cota no momento em que não houver interessados, poderá ter que aguardar até que isso aconteça até ter seu dinheiro novamente em mãos.

Todas essas situações, obviamente, são influenciadas pelas políticas econômicas do país que, por sua vez, são influenciadas também pela conjuntura internacional. A pergunta que você deve fazer antes de investir em fundos imobiliários é: o setor imobiliário está aquecido ou está fazendo um movimento de aquecimento ao menos?

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